У відповідності з статтею 6 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирних будинків», об'єднання може бути створене в будинку будь-якої форми власності з числа тих, хто приватизував або придбав квартиру, а також власника будинку або його уповноваженої особи, власників жилих приміщень, а також власників нежилих приміщень.

Для створення ОСББ співвласники будинку повинні дотримуватись такої послідовності:

1.                       Створити ініціативну групу з не менше трьох власників приміщень. Така група не обирається і не затверджується, а є самопризначеною. Важливо підкреслити, що, незважаючи на такий її «самопризначений» статус, її виникнення і діяльність передбачена нормою Закону «Про ОСББ». Це надає їй право авторитетно вимагати від представників влади належного виконання положень Постанови Кабінету Міністрів України від 11.10.02 р. №1521, де у п. 2 зазначено: «Раді Міністрів АРК, обласним, Київській та Севастопольській міським державним адміністраціям сприяти створенню об'єднань співвласників багатоквартирних будинків».

2.                       Ініціативна група повинна насамперед, знати нормативну базу, а саме:

Закони України:

- «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.01 р. №2866-111;

- «Про житлово-комунальні послуги» від 24.06.04 р. № 1869-ІУ;

- «Про приватизацію державного житлового фонду» від 19.06.92 р. № 2482-ХІІ.

Постанову Кабінету Міністрів:

- «Про реалізацію Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 11 жовтня 2002 р. N° 1521 зі змінами згідно постанови КМУ від 22.09.2004 р, № 1242

- «Про затвердження Правил користування приміщеннями житлових будинків» від 24.01.2006 р. № 45 .

Накази Держжитлокомунгоспу України:

- «Положення про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян» від 15.09.1992 р. № 56;

- «Про затвердження Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій» від 25.08.2005 р. № 76;

- «Про затвердження Типового статуту об'єднання співвласників багатоквартирного будинку та Типового договору відносин власників житлових і нежитлових приміщень та управителя» від 27.08.2003 № 141;

3. Ініціативна група має з'ясувати:

а) реальний технічний стан будинку, його інженерного устаткування, тепло - і водопровідних мереж, даху, стін, фундаменту, а також стан допоміжних приміщень (підвали, горища тощо). Цю важливу і складну роботу є сенс проводити за допомогою досвідченого будівельника чи фахівця житлово-комунальної галузі або керівника іншого ОСББ.

б) реальний економічний стан будинку. Для цього треба порівняти обсяг платежів, які сплачують мешканці за експлуатаційне обслуговування будинку, що дорівнює сумі загальної площі квартир, помноженої на тариф, визначений органом місцевого самоврядування з реальною собівартістю обслуговування будинку комунальним ЖЕКом. Крім того, слід порівняти обсяг платежів, які сплачують мешканці за комунальне обслуговування за тарифами, або за показниками будинкових лічильників з реальними витратами ЖЕКу за показниками теплогогенеруючої компанії — так званими табуляграмами. Якщо сальдо буде свідчити, що загальний обсяг платежів мешканців не менше, ніж витрати ЖЕКу, то це дає ініціативній групі підстави переконливо агітувати за створення ОСББ. Якщо — ні, то треба віднайти організаційні заходи економії коштів, яких у ОСББ значно більше, ніж у ЖЕК. Також, треба врахувати наявність постійних боржників за житлово-комунальні послуги.

Разом з тим можна акцентувати увагу мешканців на тому, що згідно ст. 30 Закону «Про об'єднання співвласників багатоквартирних будинків» для будинків, які перейшли на баланс ОСББ, запроваджується дотація на комунальні послуги, обслуговування та капітальний ремонт відповідно до порядку, передбаченого для державного житлового фонду.

Цей економічний аналіз, усвідомлення головних статей витрат майбутнього ОСББ дасть змогу ініціативній групі скласти проект кошторису, яким зазвичай цікавляться мешканці на установчих зборах.

4.                Ініціативна група розробляє статут ОСББ на основі Типового статуту та вимог ст. 7 Закону «Про об'єднання співвласників багатоквартирних будинків». Закон не забороняє вносити до Типового статуту доповнення або зміни. Наведемо лише декілька прикладів.

Слід звернути увагу на ч. 1 п. 3.2.1 цього Статуту, де необхідно зазначити допоміжні приміщення, як об'єкти неподільного майна. У більшості випадків ці приміщення можна конкретно не перераховувати, задовольнившись загальними визначеннями, як вказано у Типовому статуті, у інших — виконавчий орган місцевої ради вимагає їх точно зазначити зі вказівкою площі і навіть за даними БТІ. Таким чином, необхідно провести розмежування об'єктів права спільної власності мешканців приватизованих квартир (допоміжних приміщень) та власності комунальної (нежитлових вбудованих, прибудованих приміщень). Головним інструментом при вирішенні цієї складної проблеми є ст. 1 Закону «Про об'єднання співвласників багатоквартирних будинків», яка містить визначення поняття «допоміжні приміщення», як «.. .приміщення, призначені для експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців». При цьому слід звернути увагу, що законодавець застосовує термін « призначені», а не «використовуються ».

Тобто задля з'ясування даного питання ініціатори створення ОСББ повинні мати у своєму розпорядженні певні первісні документи, наприклад, будівельний проект будинку або матеріали першої після прийняття в експлуатацію інвентаризації з експлікаціями тощо.

Якщо керівництво ОСББ має намір вирішити питання у податковій інспекції про входження до Реєстру неприбуткових організацій, то пункт 14.3 Статуту слід викласти не так, як зазначено у Типовому статуті і у доповненні до Закону «Про ОССБ» від 03.11.2005р., а так, як зазначено у п. 7.11.11 Закону «Про оподаткування прибутку підприємств»: «У разі ліквідації неприбуткової організації її активи повинні бути передані іншій неприбутковій організації відповідного виду або зараховані до доходу бюджету». Щоправда, можна вимагати включення ОСББ до реєстру неприбуткових організацій у судовому порядку, ґрунтуючи свої вимоги нормою п. 4.4.1 Закону від 21.12.2000 р. №2181 «Про порядок погашення зобов'язань платників податків перед бюджетом та державними цільовими фондами» про те, що у разі неоднозначного трактування прав і обов'язків платників податків рішення приймається на користь платника.

У статуті (а не у додатковому рішенні загальних зборів) буде доцільно визначити порядок прийняття рішення зборів шляхом письмового опитування.

У статуті необхідно визначити принцип розподілу голосів на зборах ОСББ.

5. Після того, як визначиться достатнє коло зацікавлених власників житлових і нежитлових приміщень, Ініціативній групі належить скласти їх список, зібрати інформацію про будинок і про його мешканців (технічний паспорт, кількість приватизованих і неприватизованих квартир, наявність вбудованих нежитлових приміщень та їх належність, площа, строки оренди, використання допоміжних приміщень, кількість мешканців будинку, що мають різні пільги, право на субсидії, дані про дотації і т. ін.). Ініціативна група складає список власників (співвласників) квартир і нежитлових приміщень згідно їх правовстановлюючих документів на житло. Якщо попри всі зусилля не вдається з'ясувати власників деяких квартир (з причин їх довгої відсутності, неможливості зв'язатися тощо), то, як виняток, можна скористатися даними паспортного відділу ЖЕКу. У цьому списку відносно кожного власника (співвласника) квартири необхідно проставити належну йому житлову площу. Ці дані можна взяти з поповерхового плану.

6. Важливо з самого початку своєї роботи в будинку знайти підтримку ідеї створення об'єднання. Велику користь принесе розповсюдження листівок, проведення агітаційної роботи серед мешканців на зборах і в приватних бесідах, поширення позитивного досвіду роботи створених об'єднань. Ініціативна група на підставі отриманих знань і напрацьованих документів проводить роз'яснювальну роботу серед власників приміщень, надає можливість ознайомитись з проектом статуту, при необхідності проводить попередні інформаційні збори. Форми такої роз'яснювальної роботи — різні. Наприклад, доцільно буде підготувати і направити кожному мешканцю листівку-звернення від ініціативної групи приблизно такого змісту:

Шановні сусіди, власники квартир(приміщень)!

Доводимо до вашого відома, що у нашому будинку створена і діє ініціативна група по організації об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ).

В Україні статус ОСББ визначається Законом України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», згідно якого ОСББ — це юридична особа створена власниками приміщень для сприяння використання їхнього власного майна та управління, утримання і використання неподільного та загального майна. Тобто має печатку, банківській рахунок, укладає цивільно-правові договори, за своїми зобов'язаннями відповідає своїм майном (але не особистим чи спільним майном своїх членів), є неприбутковою організацією.

На відміну від будинків комунальної власності, члени ОСББ самостійно визначають кошторис утримання свого житла, розмір внесків на утримання будинку, структуру і стиль управління, формують штатний розклад, персональний склад працівників та їх заробітну плату (управителя, сантехніка, двірника, електрика, бухгалтера, консьєржа тощо), мають право оптимального вибору виконавців житлово-експлуатаційних послуг (вивіз сміття, дезінфекції, ремонтних робіт), самі визначають черговість проведення поточного ремонту і головне — набувають реального впливу на якість цих робіт, ОСББ має більші, ніж окремі мешканці, можливості вимагати від постачальників комунальних послуг (тепло-енерго, водоканал ) виконання умов угод, які воно уклало з ним. ОСББ, як юридична особа, може отримувати кредит на проведення ремонтів, встановлення лічильників, облаштування прибудинкової території, тощо. Прибудинкову територію у свою власність може отримати тільки ОСББ у той час, як власники квартир — співвласники будинку, такої можливості не мають. Приватизація нежитлових приміщень будинку може здійснюватись лише за погодженням з правлінням ОСББ, першочергове право на викуп таких приміщень також має ОСББ. Після прийому будинку на свій баланс ОСББ може здавати в оренду допоміжні приміщення і акумулювати ці кошти на поліпшення технічного стану житла.

Будинок, в якому створено ОСББ, зберігає право на покриття різниці в тарифах (доки така система існує в державі) і на участь в місцевих програмах, які стосуються житлового фонду. Колишній власник будинку зобов'язаний прийняти участь у першому після прийому будинку на баланс ОСББ капітальному ремонті. Новостворене ОСББ не повинно відповідати за борги мешканців будинку, які у них залишились перед комунальним ЖЕК.

ОСББ має особливості оподаткування та за законом не платить податок на прибуток у частині основної своєї діяльності (необхідно відобразити у статуті і погодити з ДПІ).

Зрозуміло, що ці права поєднуються і з обов'язками, головними з яких є забезпечення своєчасної сплати мешканцями внесків за житлово-комунальні послуги, та утримання будинку у належному технічному і санітарному стані.

ОСББ створюється суто на демократичних засадах. Його членом може бути кожний, хто є власником (співвласником) житлового або нежитлового приміщення. Члени ОСББ мають право бути обирати і бути обраними у керівні органи ОСББ - Правління і ревізійну комісію; безперешкодно ознайомлюватись з документами об'єднання; у кількості 20% можуть скликати позачергові збори без рішення на те Правління і у тому числі, достроково переобрати керівництво.

Ці права і обов'язки докладно закріплені у Типовому статуті ОСББ, з розподілом між: зборами, Правлінням, зборами уповноважених, а також членами об'єднання.

ОСББ має достатньо широкий простір вибору принципів свого господарювання. Так, воно може передати свій будинок на баланс і обслуговування житлово-експлуатаційній організації будь-якої організаційно-правової форми, в тому числі залишитися на обслуговуванні у комунальному ЖЕК, може укласти з ЖЕК договори лише та деякі послуги, може самостійно проводити повне обслуговування житла, укласти прямі договори з постачальниками комунальних послуг.

Як виняток, ОСББ може, очікуючи більш сприятливих умов, взагалі не здійснювати будь-якої господарської діяльності, а використовувати свій юридичний статус для захисту житлових прав мешканців будинку.

Ініціативна група по створенню ОСББ у нашому будинку напрацьовує проект кошторису на першій рік роботи об'єднання по самостійному утриманню нашого житла, який буде оприлюднений на установчих зборах. Попередні дані свідчать, що діяльність створюваного ОСББ буде рентабельна.

 На завершальному етапі роз'яснювальної роботи з мешканцями можна направити інформаційного листа більш конкретного змісту:

 Шановні власники квартир(приміщень)!

Доводимо до вашого відома, що у нашому будинку створена і діє ініціативна група по організації об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ).

ОСББ — це надійний і випробуваний засіб значно поліпшити умови нашого проживання, підвищити якість надання житлово-комунальних послуг, зменшити їх вартість.

Установчі збори по створенню ОСББ планується провести на _ год. „_” 2011року, про що додатково буде вказано у об'явах по під'їздах. Керівник ініціативної групи, мешкає у кв. __ і буде вдячний кожному сусіду, який ознайомиться зі Статутом ОСББ, залучиться до його доопрацювання, надасть пропозиції щодо персонального складу Правління ОСББ.

На порядок денний установчих зборів планується винести такі питання:

1) Про створення ОСББ;

2) Затвердження Статуту;

3) Вибори Правління і голови;

4) Вибори представників від об'єднання, яким зборами надаються відповідні повноваження щодо оперативного розв'язання нагальних питань шляхом скликання зборів представників (при необхідності);

5) Вибори ревізійної комісії;

6) Затвердження назви ОСББ;

7) Визначення представника ОСББ для надання документів для реєстрації;

8)Різне.

Дякуємо за співпрацю

Ініціативна група

 7.    Після розробки проекту Статуту, завершення роз'яснювальної роботи встановлюється дата проведення установчих зборів. Не пізніш ніж за 14 календарних днів до їхнього проведення кожен власник повинен бути повідомлений в письмовій формі під розпис або шляхом поштового відправлення (рекомендованим листом). На практиці виникають труднощі з визначенням прізвищі займаної площі деяких власників житла, які тривалий час відсутні. Ці дані можна отримати в ЖЕК (обов'язково з печаткою).

Повідомлення повинно містити:

- з чиєї ініціативи скликаються збори,

- місце проведення,

- час проведення,

- проект порядку денного.

Установчі збори вважаються правомочними, якщо на них присутні більше п'ятдесяти відсотків власників. Це — кворум. Важливо наголосити, що кворум вираховується не за кількістю представників від квартир, а за кількістю їх співвласників. На випадок відсутності кворуму ініціатор призначає нову дату, місце і час проведення установчих зборів. Можуть бути скликані не раніш як через 14 діб з дня зборів, що не відбулися.

На установчих зборах розглядаються такі питання:

- створення об'єднання співвласників, визначення його назви і юридичної адреси;

- розгляд і затвердження статуту об'єднання;

- вибори правління, ревізійної комісії і уповноваженої особи, відповідальної за реєстрацію;

- про розмір частки кожного співвласника у витратах, пов'язаних зі створенням об'єднання (коштів, необхідних для підготовки і реєстрації).